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今年以來，隨著房價的瘋狂，房地產交易的股市也大幅上漲。那么，“營改增”后“存量房”的整體稅率是多少呢？納稅的步驟還需要注意什么？

最近香港居民看中了倉山區的一套學區房，想把附近買了兩年的房子賣掉。但是他們打算賣的房子契稅還沒有交，房產證也沒有辦理。“營改增”后賣房子要不要繳納增值稅？應該出具哪些文件？對新稅制比較了解的作者，會和地稅局稅務公共服務二樓的稅務人員討論。

稅務人員介紹:據”

《體制改革過渡政策明確規定》明確規定，個人購買嚴重不滿2年的房屋，內部出售的，按5%的征收率繳納增值稅；買房2年以上(含2年)且內部出售的，免征增值稅。稅務人員還提醒筆者，“購買私房周”是指購房人取得的房屋產權證或契稅完稅證明上標注的周，如果兩者標注的周數不完全一致，則按照“孰先孰后”的原則確定購買私房周。理論上，如果作者已支付購房款，但仍未兼營房屋產權證或取得契稅完稅證明，購房周嚴重不足2年的，應按5%的征收率繳納增值稅。昆山注冊公司

同時，稅務人員還告訴提交人，根據商務部增值稅改增值稅的規定，交由地稅行政機關代征、代開

新聞稿(商務部2016年第19號新聞稿)明確規定，增值稅改為增值稅后，地租行政機關將繼續接受其收購的資產和另一人租賃的資產的納稅銷售業務，代其納稅并出具增值稅憑證。因此，在“營改增”后，筆者不需要去稅務所交稅、開具單據，必須攜帶相關材料到稅務征收點的窗口辦理二手房出售出租。

陳小姐，家住南京，在浦口區管理工作，目前還在考慮買一套離工作地點近的房子。年底，她看中了浦口區一套87平米的房子，簽了購房合同，交了30萬的定金，約了鄰居過年后再用剩下的房款。新年過后，陳小姐雖然付清了房款，但是因為手頭沒有好錢，也沒有房產證，所以沒有按期給這套房子交契稅。去年4月底，當陳小姐回到房地產交易消費市場的稅務窗口討論后續事宜時，她驚訝地發現，與以前相比，稅收制度有所折扣。

稅務人員告訴她，根據《司法部、商務部、住房和經濟社會國土資源部關于改變外商投資房地產銷售項目的通知》(稅[2016]23號)，一個人購買總面積超過144平方米的中產階級住房，原契稅為3%，今天已降至1.5%。一個人購買中產階級第二套改善住房，原契稅為3%。今天總面積在90平米以下的，契稅減1%；總面積小于90平方米的，契稅減免2%。這項開放政策將于2016年2月22日實施。

像買了第二套房的陳小姐，要按總價的3%繳納契稅，今天卻降到了1%，要減負幾萬。更何況陳小姐的車禍是今天以審批周為準。不管房子買了多久，只要2月22日起核定繳納稅款，她就可以享受這個優惠，優惠金額高達空。

卡卡西最近收到了昆山注冊公司的申請表，是上海一所不錯的私立大學，阿姨很后悔。爸爸老李決定把個人財產附近的房產給卡卡西，并鼓勵他畢業后出國留學。昨天，老李回到房地產交易消費市場，討論房地產支付的涉稅問題。

稅務人員告訴老李:到目前為止，無償捐贈資產，涉及家庭財產分割的，可以免征增值稅。明確包括離婚個人財產分割，免費贈送給配偶、父母、父母與父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹；無償捐贈以籌集或供養人；以及法定繼承、遺囑繼承、或遺贈取得私房。像老李和侄子卡卡西這樣的禮物，屬于孩子之間的資產禮物。根據現行稅制，不僅可以免征增值稅，而且可以免征個人所得稅

，只需要收款人繳納契稅和兩國繳納稅款。

老李聽了之后很后悔，覺得稅率一下子降了，于是心里就定了，準備盡快把納稅和繳納手續都辦好。

李先生是香港人，經濟發展有很好的前提。他有兩套房子，一套自住，一套出租。考慮到上課的孩子，他看中了一個學區，所以他想賣掉他要租的房子。李先生打算賣的不是中產房，不符合免征個人所得稅的前提，需要繳納個人所得稅。“營改增”后，個人所得稅收入是否包含增值稅？李先生很難確定，所以他問稅務人員如何計算和繳納個人所得稅。

該稅務人員告訴李先生:根據《關于營業稅改征后房產稅、耕地增值稅征收個人所得稅難點問題的通知》(國稅發〔2016〕43號)第四條規定，轉讓私有房屋的個人所得稅應納稅所得額不含增值稅，其昆山注冊公司取得私有房屋后繳納的價款中所含增值稅應計入個人財產原值。不僅如此，通過征收契稅和農用地增值稅進行房地產轉讓的所得，是不含增值稅的所得。

但是稅務人員提醒，在計算一個人的轉移收入時，可扣除的稅款不包括為此轉移支付的增值稅。李先生轉讓房屋需要繳納增值稅的，在計算轉讓收入時不能扣除，只能扣除相應的城建稅和教育費附加。

香港市民謝女士看中了吳女士位于市區的二手昆山注冊公司房，反感了兩年。她聽說“營改增”從5月1日開始就已經實行了，她和吳太太商量著要交。昨天他們來市契稅辦辦理二手房業務手續。工作人員告訴謝女士，今天她可以比“勞改營”前少交11400多元的稅。

稅務機關人員認為，增值稅是附加稅，增值稅是價內稅。“營改增”后存量房買賣涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等增值稅的計稅依據是不含增值稅的價格。

以成交價250萬元的謝坤山注冊公司房產為例。在計算相應的稅額之前，需要先扣除其中包含的增值稅，再計算應納稅額。不含稅價格=含稅價格÷(1+5%)，其中5%為二手房銷售增值稅率。所以“營改增”前應付增值稅為250× 5% = 12.5(萬元)，“營改增”后應付增值稅為250 ÷ (1+5%) × 5% = 11.9048(萬元)。個人所得稅各方面，比如在1%核定的方法下，“營改增”前應納稅額=250×1%=2.5(萬元)，營改增后應納稅額=250÷(1+5%)×1%=2.3810(萬元)，繳納的稅款減少了1190元；契稅，如果符合3%的納稅情況，改革前為250× 3% = 7.5(萬元)，改革后為250 ÷ (1+5%) × 3% = 7.1429(萬元)，繳納稅款減少約3571元。城建稅及附加費也相應下調，總體下調4.56%左右。

< 昆山注冊公司p>稅務人員還指出，在存量房屋轉讓中，轉讓費、維修基金等一定費用，除了要交稅外，還要根據具體情況確定。另外，涉及中小企業的存量房屋轉讓相對簡單，不同的交易情況會有不同的政策和稅率。