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征稅

原始營(yíng)業(yè)稅政策

房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)租賃零售業(yè)務(wù)均采用5%的稅率。

“營(yíng)改增”政策

房地產(chǎn)租賃公共服務(wù)和銷售房地產(chǎn):一般如何適當(dāng)納稅:逃稅者11%，零星納稅人5%。

解釋:

過(guò)渡性政策:基本保留原營(yíng)業(yè)稅5%的政策，給納稅人一個(gè)政策緩沖期；

1.房地產(chǎn)銷售

(1)一般納稅人

①出售“營(yíng)改增”前收購(gòu)或原收購(gòu)的房產(chǎn):需簡(jiǎn)單征收，稅率為5%。

②“營(yíng)改增”后收購(gòu)或原收購(gòu)的房地產(chǎn)銷售:按5%的稅率預(yù)征稅，然后按一般納稅必要性計(jì)算11%的計(jì)稅金額。

(2)零星納稅人

“營(yíng)改增”前后，稅率為5%

2.房地產(chǎn)管理租賃

(1)一般納稅人

①出售“營(yíng)改增”前收購(gòu)或原收購(gòu)的房產(chǎn):需簡(jiǎn)單征收，稅率為5%。

②“營(yíng)改增”后收購(gòu)或原收購(gòu)的房地產(chǎn)銷售:按5%的稅率預(yù)征稅，然后按一般納稅必要性計(jì)算11%的計(jì)稅金額。(例外:房地產(chǎn)站與政府代理站不完全一致的，預(yù)購(gòu)率為3%，房地產(chǎn)站預(yù)征，政府代理站按照一般計(jì)稅方法核定納稅)

(2)零星納稅人

“營(yíng)改增”前后，一般按5%的稅率繳稅(例外:房地產(chǎn)站與政府代理站不完全一致的，預(yù)訂單率為3%)

【注】以上明細(xì)不包括一人賣房和一人租房

國(guó)道收費(fèi)

原始營(yíng)業(yè)稅政策

(國(guó)稅發(fā)〔2005〕77號(hào))明確規(guī)定，從2005年6月1日起，對(duì)中小企業(yè)在高速公路管理中收取的國(guó)道通行費(fèi)收入，減按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

“營(yíng)改增”政策

高速公路管理中小企業(yè)普通納稅人收取體制改革前啟動(dòng)的國(guó)道通行費(fèi)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按3%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

解釋

在過(guò)渡性政策中，保留了原有的營(yíng)業(yè)稅

稅收折扣

。征收率仍然是3%

房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)額

原始營(yíng)業(yè)稅政策

一般明確規(guī)定:納稅人銷售房地產(chǎn)收取的總價(jià)和額外費(fèi)用。

同樣，明確規(guī)定，被收購(gòu)的房地產(chǎn)是購(gòu)買或出售的，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕16號(hào)文的明確規(guī)定，所有單位和一人出售或轉(zhuǎn)讓被收購(gòu)或出售的房地產(chǎn)，出售金額為總收入減去該房地產(chǎn)的購(gòu)買或受讓市場(chǎng)價(jià)格。

“營(yíng)改增”政策

一般明確規(guī)定營(yíng)業(yè)額是指納稅人在應(yīng)稅活動(dòng)中取得的總價(jià)和價(jià)外費(fèi)用。

類似的明確規(guī)定:

一般納稅人在出售“營(yíng)改增”前取得的房地產(chǎn)時(shí)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，扣除取得該房地產(chǎn)時(shí)的購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)格或股份后的金額為營(yíng)業(yè)額；出售“營(yíng)改增”后獲得的房地產(chǎn)后，按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

解釋

基本上保留了原營(yíng)業(yè)稅的征稅方式。對(duì)于房產(chǎn)銷售，還是區(qū)分自建和購(gòu)買房產(chǎn)(含出售，下同)。

對(duì)于普通納稅人來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”前取得的房產(chǎn)銷售、納稅方式、征收率與開業(yè)時(shí)取得的完全一樣，自建額度征稅，購(gòu)入利息征稅。如果合理避稅是“營(yíng)改增”后獲得的房地產(chǎn)銷售，并且在一定程度上不同于自建和外包。首先按照上述方法，按5%的稅率(類似于原營(yíng)業(yè)稅政策)征收金額或利息，然后按照一般計(jì)稅方法納稅。此時(shí)，房地產(chǎn)是購(gòu)買還是自建，仍有不同，按照成交額取得的總價(jià)和額外費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅額，采用11%的稅率計(jì)算。當(dāng)然，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅是可以長(zhǎng)期抵扣的。

零星納稅人不區(qū)分“營(yíng)改增”前后，但要區(qū)分自建和外包，分別按金額和利息納稅，征收率為5%。本政策不包括第三人出售房地產(chǎn)，也不包括集團(tuán)工商戶出售已購(gòu)住房

【注1】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)類似明確規(guī)定:單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出售，一般納稅人可選擇按5%的征收率征收。當(dāng)然，營(yíng)改增后，按照上述政策也可以采用一般的征稅方式。交稅；分散的納稅人，按5%的粗稅率征收。

【注2】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)普通納稅人如何合理避稅項(xiàng)目(計(jì)稅方法簡(jiǎn)單的老房地產(chǎn)項(xiàng)目除外)，所得總價(jià)和額外費(fèi)用，扣除出讓耕地時(shí)支付給政府機(jī)構(gòu)的耕地價(jià)格后，即為營(yíng)業(yè)額。

一個(gè)人賣房產(chǎn)

原始營(yíng)業(yè)稅政策

購(gòu)買非住房銷售的，按一般政策征稅。<如何合理避稅/p >房屋銷售，一個(gè)人購(gòu)買嚴(yán)重不足2年的房屋進(jìn)行內(nèi)部銷售的，征收營(yíng)業(yè)稅金額；買房2年以上(含2年)用于內(nèi)部銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

難民營(yíng)改革政策

第三人購(gòu)買非住宅銷售的，應(yīng)當(dāng)按照上述零星納稅人購(gòu)買非住宅銷售的政策納稅。

房屋銷售，如果一個(gè)人將買的是認(rèn)真賣了不到2年的房子，按照5%的征收率繳納稅率；一個(gè)人買房超過(guò)2年(含2年)內(nèi)部出售的，免征稅率。

解釋

本第三方售房政策適用于除海淀區(qū)、廣東省蘇州市、廣州市以外的周邊地區(qū)。廣東省蘇州市海淀區(qū)和廣州市買賣房屋兩年以上。要區(qū)分一般的住房，一般的住房免稅，一般的住房利息稅免稅。這項(xiàng)政策本身明確規(guī)定營(yíng)業(yè)稅和稅率完全相同，只是改變了增值稅和稅務(wù)管理的細(xì)節(jié)。

此外，在“營(yíng)改增”的開放政策中，對(duì)集體工商戶購(gòu)買的住房，將按照第三方出售住房的政策征稅。這里變化不大。原營(yíng)業(yè)稅沒有明確規(guī)定集體工商戶單獨(dú)購(gòu)買住房的政策，但一般按照中小企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)的利息納稅。

管理租賃

原始營(yíng)業(yè)稅政策

租金收入作為應(yīng)納稅銷售額，不得扣除任何費(fèi)用。

難民營(yíng)改革政策

一般納稅人在租房“營(yíng)改增”前后適用不同的政策；零散納稅人按簡(jiǎn)單征收按需納稅。

解釋

在租出“改革營(yíng)”前取得房產(chǎn)的一般納稅人，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按地價(jià)收入乘以征收率5%計(jì)稅；房地產(chǎn)住所與納稅人政府機(jī)關(guān)住所不完全一致的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)住所預(yù)繳。

相似之處:在“營(yíng)改增”后租房時(shí)，如果租住的房產(chǎn)住宅與政府機(jī)關(guān)住宅不同，則預(yù)征用率為3%。

零星納稅人的稅收政策與普通納稅人類似。(一人單獨(dú)租房，明確規(guī)定)

一個(gè)人租房

原始營(yíng)業(yè)稅政策

一個(gè)人租房子亂用，營(yíng)業(yè)稅減半3%。

難民營(yíng)改革政策

個(gè)人租房的，按5%減1.5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

解釋

增值稅變更后，保留原營(yíng)業(yè)稅

稅收折扣

。最終稅率或征收率為1.5%，但增值稅發(fā)生變化后，由于

稅率

這是額外的稅。

營(yíng)業(yè)稅

這是量入為出。如果按照含稅價(jià)格來(lái)理解收到的地價(jià)，則應(yīng)在價(jià)稅分離后計(jì)算稅費(fèi)。由于價(jià)格內(nèi)稅和價(jià)格外稅的明確規(guī)定不同，造成的變化在一定程度上也反映在大多數(shù)其他國(guó)家。例如，如果零星納稅人需要獲得貸款，他們應(yīng)該考慮價(jià)外稅收的價(jià)稅分離，以及

營(yíng)業(yè)稅的銷售額<如何合理避稅/p >必須是營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。