「如何合理避稅」面對營改增 房企為何“喜憂參半”？
2021-04-16 16:28:08
自營改增以來，房地產稅收負擔的長短仍然是群眾關心的話題。但是，面對營改增，房企為什么百感交集？輸入推演就成了難題。
二手房稅負略有減輕
房地產和紡織首次被納入陣營改革范圍。一個人買賣私房交的稅是多還是少？分析人士告訴記者，營改增后二手房銷售繳納的稅收比以前少了。
根據天津市以前的二手房營業稅政策，一套2年以上600萬元的非普通住房，以300萬元的價格買賣，按5.6%的稅率征收營業稅，應繳納營業稅8萬元。營改增后，兩年內增值300萬元的房產將比以前的計稅方法少繳稅8000元。
"二手房銷售的稅收負擔已經降低到與以前不同的高度。"仲量聯行研究院常務董事周志峰說。
除了二手房，將房地產和紡織品納入改革陣營的另一個根本優勢是零售業。世邦魏理仕亞太研究院院長陳中偉表示:“營收改革將有助于推動零售業去庫存化。由于中小企業購買的資產可以按人民幣核算，兩年內可以抵扣增值稅。這將刺激自用買家對商業和制造業房地產的購買需求。”
據仲量聯行統計，今年中國零售業總市值達到2560億元，創近代新高；外資中小企業占80%，外資企業占20%。中國有15萬家國有企業，其中很大一部分租用商業建筑工作。
業內人士告訴記者，因為
國際融資
而公益型中小企業也被納入營改增范圍，不會在這個相當大的族群中造成由租轉購的現象，進而激發極大量中小企業購買主樓的積極性。
除了國有企業，包括銀行在內的大量中國，
國際融資
營地試行改革后，政府機構在購買商業建筑方面將有更高的質量。
“中國的銀行有望成為國內外融資消費市場的第二大買家之一。放松管制將促使外資銀行合理避稅，成為商業房地產消費市場上最著名的政府機構融資群體。此外，近年來出現的外國投資基金基金會和金融創新政府機構也將參與購買商業房地產，以擴大其融資足跡。”仲量聯行華東融資部副總監邵璐表示。
房企是“混”的
在改革陣營之前，房地產
制造
營業稅按營業額的5%征收。根據司法部公布的數據，體制改革后，房地產
制造
根據產出和如何合理規避投入的利息，按11%計算
增值稅
納稅稅率。
很多公司告訴記者，營改增后中小企業稅收負擔會有所增加或減少，他們心里沒有底。
克里的分析師林博指出，就稅率而言，
增值稅
稅率看起來比
營業稅
稅率大幅提高；但是
營業稅
按銷售額計征，增值稅按利息計征。這個的關鍵是得到輸入的推演。
就是這個從投入中扣除的項目，成為困擾很多公司如何合理避稅的難題。
天津市大型房地產企業的管理人員告訴記者，房地產企業參與了很多采購和工業項目，有些項目還沒有形成法規的梯級。如果某些材料廠家不能提供增值稅憑證，房企就很難把這個項目作為抵扣。
“有些開發項目把材料和建筑打包交給建筑公司，等到了一定的時間規模后再交給房企。如果建筑公司不能提供相應的增值稅憑證，房企在一定程度上沒有抵扣該項目。如果得不到投入的生產成本抵扣，只能提高稅率，稅負比較大。”漳州房產管理表示。
50%的中型房地產企業的高管告訴100名記者，
用增值稅取代營業稅
在當時的稅制改革中，稅率的提高或降低是因為在新的稅制下它沒有經歷一個幾乎結轉的時間尺度。“這項管理工作的關注可能要停滯至少一年才能基本被理解。”如何在國際上合理避稅:房地產企業管理層表示？
謝康聯指出，正是因為現實生活操作中可能存在的一些困難，中央政府才推出了機構改革
用增值稅取代營業稅
每周有一個緩沖期。
在司法部關于房地產適用稅率的實踐中，去年4月30日和本月底取得的房地產項目，仍適用5%的增值稅稅率。對于5月1日后收購的房地產項目，中小企業可以在兩年內抵扣其進項稅。其中第一年扣費比例60%，第二年扣費比例40%。
研究人員認為，雖然房地產開發涉及許多項目，可能仍然難以獲得一些生產成本的投入扣除，但住房企業預計將受益于房地產的生產成本-農業土地支出。
謝康聯認為，增值稅率11%的房地產企業，可以從營業額中扣除購買土地的生產成本。“對于住宅區和商業項目，購買農業用地的支出是公司最重要的生產成本之一。體制改革后，農用地可以作為抵扣項目，有助于公司減輕稅負。”謝反聯說。
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