「最新合理節稅」問：房地產企業納稅籌劃的具體操作
2021-04-16 16:28:09
房屋/建筑財產
涉及的增值稅包括營業稅、城市維護建設工程稅、教育費附加、企業個人所得稅、所得稅、農用地稅率、城市農用地使用稅、房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、契稅等。此外，房地產開發周期長，如何準確計算各增值稅的納稅狀況，如何降低稅率，已成為資金短缺的房地產企業迫切需要解決的問題。
一方面，房地產企業需要使用增值稅的一般稅收籌劃方法，另一方面，他們也需要使用房地產
稅收外國投資者投資有自己特色的稅收籌劃。
1.利用耕地增值稅稅率上限進行稅收籌劃
法律明確規定，納稅建設一般在國際標準住宅區轉賣，增值額不超過抵扣項目金額的20%的，免征農用地稅率；增值額超過扣除項目金額20%的，全部增值額按時計稅。門檻的明確定義決定了有內部空稅務籌劃。在這里，“20%的增量”就是我們常說的“極限”。
二是將房屋租賃改為承包經營，進行稅收籌劃
根據《房產稅組織法》第三條、第四條的明確規定，房產稅按照扣除房產原值的10%至30%后的殘值計算繳納。房產出租的，房產的地價收入為房產稅的計稅依據。房產稅按房產殘值計算繳納，稅率為1.2%；如果按照房地產地價收入計算最新合理節稅，則稅收為12%。兩種方法計算的應納稅額通常有相當大的差異，存在于稅務籌劃空中。房地產企業可以將租賃業務改為承包業務，避免采用按地價計算房產稅的方法。
[舉例]某房地產開發是最新的合理節稅。該公司曾以每年20萬元的地價出租位于市區的附近房屋，房屋原值為100萬元。公司應繳納房產稅20×12% = 2.4萬元，營業稅20× 5% = 1萬元，城市維護建設工程稅及教育費附加1×7%+3% = 10萬元。不含企業個人所得稅，公司收入20-2.4-1-0.1 = 16.5萬元。
如果進行稅務籌劃，公司會把私房變成自己的子公司，以每年20萬元的承包費承包給一家商貿企業。由于房屋未出租，房產稅不能按地價計算，應按房屋原值計算。應交房產稅100×(1-30%)×1。最新合理節稅2% = 8400元。公司不需要繳納營業稅、城市維護建設工程稅、教育費附加。公司收入在一定程度上是200-0.84 = 19.16萬元，不計企業個人所得稅。稅收籌劃降低企業
19.16-16.5 = 26600元。
第三，將房地產業務轉變為稅收籌劃的代理建設行為
比如房地產企業可以在開發之初就確定最終用戶，這是符合建房前提的，其收入可以按照“零售行業-全電力行業”稅目繳納營業稅，開發后避免出售和繳納農用土地稅率；同時，如果企業不滿足代政府建房的前提，無論兩國如何達成協議，無論其國際會計賬目如何審計，都要按照“出售資產”的稅目繳納營業稅。此外，法律明確規定，房屋建成后分割成房屋自用的，暫免征收農用地稅率；轉讓完成后，再按時征收。公司可以充分發揮這一系列的
指南。
第四，稅收籌劃是借助貨幣商業價值的及時性來進行的
貨幣的周商業價值是指貨幣隨著周的推移而產生的商業價值增量，體現貨幣的時效性。借助貨幣商業價值的時效性進行稅收籌劃，是一種相對節稅的方式，在一定的時代里，稅收總價值發生了很大的變化，但從每個納稅期的稅額變化中獲得了利潤，相當于抵消了稅收，降低了稅收總價值。
可見，每一個房地產開發企業都有權利通過稅收籌劃來避稅、節稅、轉移稅，規避或降低稅率，增加利潤，擴大消費市場的競爭力，防止和減少納稅的可能性，是一門必修課，是房地產企業持續生存和發展的合適途徑。
