「企業所得稅避稅」房屋裝修費是否計入固定資產原值
2021-04-16 16:27:49
在具體的稅收征管中，房屋裝修費是否計入原值人民幣繳納房產稅的問題，干部
金融事務
行政機關與企業所得稅避稅納稅人之間往往存在問題。比如，納稅人在增建廠區(工廠和主體建筑)時或房屋裝修需要購置和管理房產時發生的裝修費用如何處理，是否將房產稅計入房產原值？納稅人對長期使用的房產進行改建、擴建或新裝修等后續費用是否征收房產稅？另外，如果出租房屋的裝修費用由租賃方承擔，那么裝修費用是否也需要繳納房產稅？
針對上述問題，司法部和國家研究所
金融事務
《關于某市房產稅和耕地占用稅有關問題的局通知》(國稅發〔2008〕152號)及相關文件明確規定，房產稅無論是否記入會計賬簿的人民幣科目，都應按房屋的市場價格計算繳納。房屋的市場價格應按主管部門的會計規定進行審計。納稅人未按照國家規定的會計核算進行審計和記錄的，應當及時變更或者進行新的風險評估。結合具體管理工作，根據現行會計法規，具體研究如下。
1.新建(購買)房屋首次裝修的企業所得稅避稅是否計入房產原值，并征收房產稅？
附加房屋的首次裝修費用應計入房產原值，并應征收房產稅。在第一次增建房屋裝修期間(無論多久購買，只要是第一次企業所得稅避稅)，屬于不屬于的房屋的玻璃幕墻、高檔照明、墻面裝修、外墻、屋頂等的融資，無論如何賬務處理，都不允許并入房產原值征收房產稅。
二、新建、改建、擴建舊房是否計入房產稅原值？
房屋新裝修、改建、擴建完成后，房屋改建、擴建支出應計入房產原值，在新計稅的基礎上按新計稅支付。
首先，從工程角度來看，房屋裝修發生在房屋受損，對安全產生負面影響時，而房屋的改建、擴建或新裝修是為了改善房屋的基本功能和結構；
其次，從會計角度看，房屋裝修一般不需要改變房屋原值；房屋裝修、改建、擴建一般需要增加房屋原值；中小企業
會計準則
——《人民幣》明確規定，如果可能流入中小企業的經濟發展的個人利益超過原估算，如延長人民幣壽命，或大幅提高產品質量、大幅降低產品成本等，則人民幣的更新、改造、維修等后續支出應計入人民幣溢價商業價值。其他后續費用確認為當期費用；
第三，從稅收制度的明確規定來看，《商務部關于對房屋附屬電子設備設施征收房產稅進一步疑難問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)明確規定:“為維護和增加房屋的基本功能用于企業所得稅避稅或滿足房屋的設計要求，不允許房屋附屬電子設備設施自由通行。如給排水、采暖、消防、中央空調節、電機及信息建筑設備等。一、會計與審計在會計上是否分離，應計入財產原值并應征收財產稅；房屋附屬電子設備設施的更換，在將商業價值計入房產原值時，可以扣除原相應電子設備設施的商業價值；易損壞、需要經常更換的電子設備設施所附的零部件，修改后仍計入財產原值。”。
因此，舊房新裝修涉及更換國稅發〔2005〕173號文規定的附屬設施設備的，無論在會計上如何審計，都必須納入房產原值繳納房產稅；如果房屋的裝修步驟不涉及上述規定的附屬設施、設施的更換，一般只是裝修，這些費用是否計入物業的商業價值，要根據相關會計規定進行判斷。
此外，國稅發〔2010〕121號文件的明確規定僅適用于房產稅和耕地占用稅，不會對納稅人的會計處理和個人所得稅處理產生負面影響。但可以看到，國稅發〔2010〕121號文件下發后，納稅人計算的房地產原值與核定繳納房產稅的房產稅原值可能存在差異。
3.出租物業裝修如何征收房產稅？
對于出租屋的裝修費用，根據中小企業、
會計準則
和
中小企業個人所得稅
法律的相關信仰，如租賃承擔裝修費用，作為被租賃中小企業的“長期待攤費用”，不計入出租人房屋的原值，發生的裝修費用可不予支付
房產稅
因此，對于租賃方承擔的租賃房屋裝修費用，不支付已發生的裝修費用
房產稅
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