「合理避稅合法嗎」問：房地產開發企業“拆一還一”涉稅問題的應用及賬務處理
2021-04-16 16:27:20
房地產開發中小企業“拆一還一”的涉稅問題仍然是個問題
中小企業財務人員接受行政機關檢查的會計處理問題。筆者根據近年來巡邏管理的實踐和相關政策的解讀，對上述問題做了一些粗淺的研究，希望與隨行人員探討。
第一，增值稅問題
中小房地產企業拆遷補償方式有兩種:(1)份額補償。拆遷人通過貨幣結算的方式將被拆遷房屋的商業價值補償給被拆遷房屋中的任何人，這是一種貨幣補償方式。(2)所有權交換。拆遷人對被拆遷人沒有用自己的房屋或者購買的房屋進行補償，使任何人都不能繼續維持對房屋的產權。這就是我們一般所說的“拆一換一”的補償方式。同時，根據國家研究所
《國稅函發〔2007〕768號關于對出售拆遷補償房屋的人征收增值稅問題的批復》如下:房地產開發公司實施拆遷房屋產權調換時，稱之為以資產產權表達的經濟發展中的個人利益交換。在房地產開發中，公司將其所擁有的資產產權轉讓給被拆遷人進行合理避稅，獲得了相應的個人經濟發展利益。根據現行增值稅的有關明確規定，增值稅應按“出售資產”稅目繳納；其他附近資產的產權是由被拆遷人原擁有的資產的產權從房地產開發公司取得的，這種行為不屬于通過捐贈、繼承、離婚、個人財產分割等非購買方式取得的房屋。
從以上文件可以看出，房地產開發中小企業應繳納增值稅，增值稅以待償還總面積和待拆除占地面積的相等部分為基礎，這部分采用成本價。納稅周是項目的完工結算周，也就是生產成本可以確認的時候。
二、契稅的計算
為進一步合理合法避稅，具體落實產權轉讓相關契稅政策，推進香港聯交所公有住房辦理手續，《司法部、商務部關于產權轉讓等相關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號文件)明確相關契稅政策如下:
(一)產權所有權的轉移，契稅價格是承受人為因素取得土地所有權并支付經濟發展的全部個人利益。
1、通過協議轉讓，契稅價格為交易價格。交易價格包括貨幣、器皿、資產和其他應由承辦者支付的經濟發展的個人利益，如土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市規劃設施費等。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收管理機關可以按照下列兩種方式依次確定:
①風險評估價格:由中央政府批準的房地產風險評估政府機構根據同一土地、同一類型房地產進行綜合評估，并經當地稅務機關確認的價格。
②標準地租:天津市縣級以上人民政府公布的標準地租。
2.如果是通過經紀的方式出售，合理避稅是合法的。契稅計稅價格一般應確定為經紀的成交價格，應包括土地出讓金、城市規劃設施費和各種補償費用。
(2)先通過劃撥方式取得土地所有權，經批準后變更為出讓方式的，契稅為非法繳納，計稅依據為土地出讓金及其他應返還的出讓費用。
合理避稅合法嗎？(3)所購公有住房因補交土地出讓金等轉移費用而成為幾乎所有的，免征土地所有權轉移契稅。
同時，根據《中華人民共和國契稅組織法》第八條明確規定“繳納契稅責任發生的周，是簽訂土地房屋權屬轉移合同納稅之日，或者取得其他具有土地房屋權屬轉移合同物理性質的票據納稅之日”。但是，計稅依據是什么呢？什么星期發工資？
筆者認為，“以一換一”業務的契稅至少要交兩次。
第一階段是獲得土地所有權的下一階段。
稅額為后期征地發生的部分費用，應包括:安置補助費、新來田開發建設工程基金、青苗補償費、搬家補助費、地上地下附著物及埋藏物補償費。這些費用一般在搬遷協議中有明確記錄。
第二階段是房屋竣工返還的下一階段。一、竣工后原居民總面積按庵野秀明同地總面積償還的，當地同一土地有國際補償安置標準的，按照國際拆遷補償安置標準征收契稅；補償安置沒有國際標準的，按照被拆遷房屋的消費市場價格征收契稅。二、現有房屋異地安置的，按照房地產開發中小企業交付的現有房屋消費市場價格征收契稅。結合本文，變更契稅應通過計算出的具體安置價格減去第一階段支付的費用，即變更金額來計算。
從以上文件來看，這個契稅的依據一般應該是要置換的房子的輕率商業價值。但在下一階段的土地所有權收購中，由于缺乏現實準確的統計數據，中小企業可以與負責人就第一階段的支付狀況進行溝通。
三、拆遷安置土地稅率和中小企業個人所得稅
如果這兩種稅在這個難題中是完全的，則按照不計后果的商業價值確認收益，按照實際成本結轉。需要注意的是，有些企業的會計處理并不正規，在法律法規上嘲笑同一個銷售，在會計上嘲笑同一個銷售，所以往往把自己的業務歸功于“開發出來的產品”(成本價)，然后支付變更。我們說，只要你合法避稅，合理避稅合法嗎，新嗎？
，準確地把會計理解為銷售，這種收入必須從保費的主要收入中復制過來。
為了進一步了解，我們先來看看相關文件:
(一)根據商務部關于中小企業房地產開發用地
《關于清算管理困難的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第一款明確規定，中小企業在房地產開發中開發的產品，將用于職工福利、獎勵、內部融資、向大股東或投資者再分配、償還負債、換取其他單位和個人的非貨幣資金等。產權轉讓時，視同出售房地產，其收入按以下方式和順序確認:
1、按照同一周邊地區的中小企業，當年出售同一類型房地產的平均價格；？
2.由主管稅務機關參照當地eve和同類型房地產的消費市場價格或風險評估確定。
(二)根據《關于土地
《關于清算管理難點的通知》(國稅函〔2010〕220號)進一步細化如下:
1.本項目房地產被中小房地產開發企業用于安置拆遷戶的，安置的辦公用房按出售處理，收入按《商務部關于中小房地產開發企業土地稅率清理管理困難的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)項明確確認，確認為房地產開發項目拆遷補償。房地產開發中小企業向被拆遷戶補交差價，計入拆遷補償費；拆遷戶支付給房地產開發中小企業的差價，應抵減本項目拆遷補償。
2.發展中小企業應當異地安置，異地安置的房屋應當單獨開發建設。房屋的商業價值按國稅發〔2006〕187號文第三條第(一)項的明確規定計算，計入本項目拆遷補償；異地安置的房屋是購買的，具體支付的購買費用計入拆遷補償。
3、貨幣安置拆遷時，房地產開發中小企業憑權利有效憑據計入拆遷補償費。
(一)按同一周邊地區、同一年度中小企業銷售的同類房地產平均價格計算；
②由主管稅務機關參照當地eve和同類型房地產的消費市場價格或風險評估確定。
(三)根據《房地產開發經營征
疑難問題通知。國稅發〔2006〕31號文第六條第一款將開發產品作為銷售行為處理的財務處理問題
發展中小企業將開發的產品轉換成人民幣或用于捐贈、贊助、員工福利、獎勵、內部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務、換取其他機構和個人非貨幣資金等行為。，應當視為銷售，收益(或收益)的實現應當在所開發產品的產權或所有權轉移時，或者在具體取得個人利益的基本權利時確認。確認收入(或收益)的方式和順序是:
1.根據該中小企業最近或最近一年年末開發的同類型產品銷售價格確定合理避稅是否合法？
2.由主管稅務機關參照同類開發的當地產品消費市場的輕率商業價值確定；
3.根據開發產品的生產成本和利潤確定。開發產品的生產成本利潤不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
可見兩者都是按照不計后果的商業價值來確認收入的。那么在我們現在正在現場搬遷拆遷的房地產開發項目中，原住戶在中央政府明確規定的拆遷國際補償標準內，不需要支付總面積的房價，超出部分要按時支付房價。房地產開發中小企業的收入應該如何確認？生產成本應該怎么扣除？
但是拆遷補償可以是房屋補償，也可以是貨幣補償。對于中小型房地產企業，如果被拆遷，選擇貨幣補償方式，支出將作為“拆遷補償費”計入土地生產成本；拆遷人對當地安置房補償選擇合理避稅方式的，被補償房屋應視為內部出售，相當于房地產中小企業向房地產中小企業購買房屋支付的貨幣補償資金。認定銷售金額應根據其不計后果的商業價值或參照歷年同類型住房的消費市場價格確定。同時，歷年同類型住房的生產成本應確認為待售。此外，還需確認土地生產成本中的“拆遷補償費用”，即以“拆遷補償”的形式，將按歷年同類房屋消費的輕率商業價值或市場價格計算的金額計入土地生產成本。
合理避稅合法嗎舉例:某房地產中小企業被就地搬遷5000平方米，消費市場價格8000元/平方米，土地生產成本2億元，建設工程及其他費用8000萬元，總可銷售面積8萬平方米。
拆遷補償支出:5000×8000 = 4000萬元
考慮銷售額:5000×8000 = 4000萬元
單位銷售面積應稅生產成本= (2億+8000萬+4000萬)/8萬平方米= 4000元/平方米
視同銷售生產成本:4000×5000 = 2000萬元
視為銷售收入:4000-2000 = 2000萬元
需要確認銷售收入是否視為2000萬元。
會計分錄:
借:成本-征地拆遷補償費4000
貨物:應付賬款-征地拆遷補償費4000
借:應付賬款-征地拆遷補償費4000
商品:主要收入4000
結轉生產成本
借:主要生產成本-征地拆遷補償費2000
貨物:發展過程2000
四、土地使用稅繳納周
司法部和商務部
《關于城鎮土地使用稅有關政策的通知》(國稅發〔2006〕186號)第二條明確規定:“以出讓或轉讓方式取得土地所有權的，受讓方自合同交付周次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地一周的，受讓方從合同簽訂后的第二個月起繳納城市土地使用稅。
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